Droit immobilier – Construction – Urbanisme

Tout savoir sur le monde merveilleux de la construction et de l’immobilier

Tout ce que vous devez faut savoir avant, pendant et après la construction de votre bien immobilier

Et même pour gérer ensuite sa location !

L’avant construction: Le permis de construire est obligatoire … et peut faire l’objet d’une contestation

Les différents contrats et obligations liés à la construction :

Nos avocats vous expliquent :

La livraison de la construction : les différentes responsabilités et garanties

Nos avocats vous expliquent :

Exploiter le bien immobilier construit : la gestion de ses locataires

Nos avocats vous expliquent :

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Foire aux questions

Quand contester un permis de construire ?

Délai de recours à compter de deux mois des formalités d’affichage sur le terrain des réalisations immobilières.

L’affichage, et surtout les mentions de l’affichage, doivent être visibles et lisibles de la voie publique.

Le panneau déclenche le délai de recours de deux mois à compter du début de l’affichage. Affichage continu et régulier sur le terrain.
Souvent les opérateurs de la construction font établir 3 constats d’huissier :

Le premier au début de l’affichage
Le deuxième à un mois du début de l’affichage
Le troisième au terme du deuxième mois de l’affichage

Cela permet à l’opérateur de prouver l’affichage continu et régulier sur le terrain de l’assiette du projet.
Il faut vite aller voir l’avocat pour qu’il obtienne le dossier de permis de construire en mairie, les documents d’urbanisme permettant d’instruire le dossier :
– Le plan local d’urbanisme (PLU) ou les extraits,

– Le règlement du PLU

A partir de là l’avocat va faire un recours gracieux voir tout de suite un recours contentieux auprès du TA compétent en la matière pour faire bloquer l’opération, puisque les recours en la matière ne sont pas suspensifs de l’exécution.

Que puis je obtenir en contestant un permis de construire ?

Une fois que le recours est engagé, l’instance devant le Tribunal Administratif va se poursuivre.
La durée moyenne de ce type d’instance devant le tribunal Administratif est d’un an (un an et demi selon les juridictions en première instance).

C’est assez long, ce qui permet éventuellement de trouver un terrain d’entente avec l’opérateur immobilier, le promoteur, pour négocier une modification du projet qui satisfait les intérêts du client. Dans certains cas, il est même permis d’obtenir un dédommagement du préjudice subi en raison de la réalisation de cette opération immobilière.

Mon recours peut il faire empêcher la construction ?

Principe très important : les recours en la matière ne sont pas suspensifs de l’execution.
Ainsi, juridiquement l’opérateur bénéficiaire du permis de construire peut continuer à construire.

En pratique, la tâche va lui être rendue beaucoup plus
difficile a partir du moment où il ne vas peut-être pas être en mesure obtenir les financements nécessaires pour réaliser son opération. S’il s’agit d’une vente en
l’état futur d’achèvement pour commercialiser programmes immobiliers, le notaire ne
va pas passer les actes de vente.
Donc dans les faits le recours et bloquantmême si juridiquement il n’est pas sensé l’être.

quels sont les contrats à ma disposition pour mener mon opération de construction immobilière ?

Vous décidez de faire construire une maison ou d’acheter un appartement en VEFA, vous vous demandez quels sont les contrats à conclure et les avantages et inconvénients liés à ces contrats.

Première question : êtes-vous ou non propriétaire du terrain sur lequel vous voulez faire construire, en fonction de la réponse on opte pour un contrat ou l’autre :
Première hypothèse vous êtes propriétaire du terrain, vous allez conclure plusieurs contrats avec des professionnels pour construire la maison sur ce terrain (contrat de maîtrise d’oeuvre, d’architecte, contrat d’entreprise, de construction d’une maison individuelle sans fourniture de plan, de construction d’une maison individuelle avec fourniture de plan).

Deuxième hypothèse vous n’êtes pas propriétaire du terrain, alors même que la maison ou l’appartement n’est pas commencé ou pas terminé, pas le choix de conclure une VEFA.

Qu’est ce que la vente en état futur d’achèvement (VEFA)?

La VEFA, vous n’êtes pas propriétaire du terrain mais vous achetez la maison individuelle et son terrain ou un appartement et son terrain. C’est un peu particulier dans la mesure où il y a la vente d’un terrain, obligation de passer devant un notaire qui va rédiger le contrat de VEFA et va vérifier que toutes les dispositions légales existent dans l’opération/le contrat, ce qui est un avantage non négligeable. Ce vendeur en l’EFA s’est adressé à un architecte qui a conçu les plans et a déposé la demande de permis de construire pour le promoteur. Ce promoteur va s’adresser à des entreprises pour construire la maison. Le soucis majeur est là encore la faillite du promoteur. Le législateur a prévu une garantie d’achèvement. Un établissement financier, une banque ou une assurance, dans l’hypothèse d’une faillite du promoteur, va payer l’achèvement de la construction d’une maison individuelle ou l’achèvement de l’appartement dans le cadre d’un collectif, mais aussi de l’ensemble de l’immeuble qui peut être extrêmement important (appartement au 15è par exemple, dans cet exemple l’immeuble est extrêmement important).
Dans cette hypothèse, le garant est un avantage considérable.

Qu’est ce que le contrat de construction d’une maison individuelle ?

Dans certains cas, le constructeur à l’obligation de conclure certains types de contrats :

– Le contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plan

Le constructeur ne va pas s’occuper du plan, vous devrez dessiner le plan (ou vous adresser à l’architecte ou maître d’oeuvre qui va dessiner le plan.). Le constructeur a pour mission de réaliser le gros œuvre d’une maison, le hors d’eau (toiture) et le hors d’air (menuiserie et enduit).

– Le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan

Le constructeur va se charger de la conception, il va certainement désigner des sous-traitants qui vont construire la maison. Mais le constructeur se charge de tout ou partie de la construction.

Avantage indéniable de ces deux contrats : le constructeur à l’obligation de souscrire une garantie de livraison à prix et délais convenus, sous peine de sanction pénale.

Cette garantie est une protection très importante du consommateur.

Si en cours de chantier le constructeur dépose le bilan, c’est le garant (établissement financier) qui va désigner un nouveau constructeur sous sa responsabilité pour remplacer le constructeur défaillant qui va terminer au prix payés et dans les délais prévus. Franchise de 5% qui est susceptible de s’appliquer mais au on obtient la maison au prix convenu.

L’essentiel de ce qu’il faut retenir sur les contrats de Maîtrise d’ouvrage et d’architectes

Le contrat de maîtrise d’oeuvre ou d’architecte lié au contrat d’entreprise.

En tant que propriétaire il faut trouver un professionnel pour faire les plans, qui sera le maître d’oeuvre ou architecte.

Ensuite il faut avoir recours à des professionnels pour construire la maison.

Qui va choisir ces entreprises ? S’adresser au maître d’oeuvre en lui demandant de trouver les entreprises et les proposer et peut être que vous allez signer avec ces entreprises.

Ensuite il faut diriger les travaux, qui va le faire ? Le maître d’oeuvre ou l’architecte.

Ensuite il faut réceptionner les travaux, qui va vous dire à quel moment vous pourrez réceptionner les travaux, et s’il faut émettre des réserves ? C’est encore le maître d’oeuvre ou l’architecte qui va vous assister à l’occasion de la réception des travaux.

Quels désordres sont concernés par la reponsabilité du vendeur réputé constructeur?

Pour la responsabilité du vendeur réputé constructeur, c’est une responsabilité qui vise les désordres d’une certaine gravité, d’une nature décennale qui portent atteinte à la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.

Pour les détails ou des petits désordres, la responsabilité du vendeur ne sera pas recherchée, c’est uniquement pour les désordres considérés comme graves.

Que risque le vendeur réputé constructeur ?

Bla bla bla bla

Quels précautions prendre lorsqu’on engage sa responsabilité du vendeur réputé constructeur ?

Se pose la question du recours. A moins de construire soit-même (constructeur castor principalement responsable peut être même sans recours). Vous avez a priori simplement fait construire votre ouvrage et avez des recours :
Un recours et une garantie de votre assurance (assurance dommage-ouvrage) qui garantira le litige dont vous serez potentiellement responsable vis-à-vis de votre acquéreur
Malgré son caractère obligatoire ce n’est souvent pas le cas, vous avez souvent un recours contre vos constructeurs et leurs propres assureurs de responsabilité décennale.
En pratique que vous soyez vendeur ou acquéreur la situation n’est pas la même.

Si vous êtes acquéreur d’un ouvrage construit depuis moins de dix ans qui subit un désordre que vous considérez comme important, vous allez chercher la responsabilité de votre vendeur, si vous êtes vendeur de cet ouvrage votre acquéreur va venir chercher votre responsabilité.

Question des recours contre les entreprises et leur assurances.

En pratique l’acquéreur certainement va solliciter la désignation d’un expert judiciaire, et une expertise judiciaire va démarrer au contradictoire de tout le monde, il faut bien vérifier que tout le monde soit présent, car sinon le rapport rendu ne sera pas opposable aux parties qui étaient absentes.

Les assurances à votre disposition pour vous protéger:

Différents types d’assurance : Assurances obligatoires et assurances facultatives.

Les assurances de responsabilité

Assurance responsabilité décennale : Ce sont les constructeurs soumis à la responsabilité décennale qui vont souscrire une assurance responsabilité décennale à peine de sanction pénale. Cette obligation concerne tous les constructeurs qui sont liés au maître de l’ouvrage par un contrat (architecte, entrepreneurs, constructeur de maison individuel, vendeur en l’état futur d’achèvement).

L’assurance s’applique aux dommages cachés lors de la réception des travaux et qui sont de nature à porter atteinte à la solidité (fissure grave) ou à la destination (chauffage qui tombe en panne en plein hiver, on ne peut pas vivre correctement dans une maison sans chauffage). L’assurance responsabilité décennale va devoir couvrir les travaux de réparation des dommages qui portent atteinte à la solidité ou à la destination. Durée de 10 ans à compter de la réception des travaux.

Les assurances de chose

Assurance dommage-ouvrage, le maître de l’ouvrage (propriétaire du terrain) à l’obligation de la souscrire.

On assure pas la responsabilité du constructeur mais on assure la chose, (l’immeuble, l’appartement, la maison).

Assurée par le maître de l’ouvrage (le propriétaire).

Le maître de l’ouvrage c’est aussi le promoteur propriétaire du terrain qui va souscrire l’assurance dans le cadre de la réalisation d’un collectif qui va ensuite transférer cette assurance dommages-ouvrages aux différents acquéreurs avec lesquels il aura conclu une vente en l’état futur d’achèvement.

Cette assurance sert à pré-financer les travaux de réparation de dommages de nature décennale c’est-à-dire de nature à porter atteinte à la destination ou à la solidité. Cette assurance peut être mise en jeu avant et après réception. Après réception sans condition, avant réception après avoir résilié le contrat liant le maître de l’ouvrage aux différentes entreprises.

Combien de temps est responsable le vendeur réputé constructeur ? ?

En théorie, la situation est assez simple, la responsabilité décennale du vendeur ou du vendeur réputé constructeur dans la situation qui nous concerne dure pendant 10 ans à compter de la réception de l’ouvrage. Ce n’est pas la vente, c’est-à-dire en théorie, au moment où l’ouvrage est achevé est en état d’être reçu, où vous en prenez possession. Si vous vendez un an après avoir fini votre maison, vous allez être responsable potentiellement des désordres qui vont l’affecter vis-à-vis de l’acquéreur pendant 9 ans. Si vous vendez 9 ans après avoir achevé et réceptionné la maison, vous n’êtes responsable à l’égard de vos acquéreurs que pendant un an.

La réception des travaux et le point de départ des différentes responsabilités

Vous avez conclu un contrat avec des entrepreneurs ou avec un constructeur de maison individuelle avec ou sans fourniture de plan.

Lorsque les travaux sont terminés il faut que vous (le maître d’ouvrage, propriétaire du terrain qui avez contracté avec un constructeur) vous signez un PV de réception. Soit seul, soit assisté d’un maître d’oeuvre qui va vous conseiller. La réception doit être contradictoire. Le constructeur doit être présent ou au moins dûment convoqué.

Si des réserves doivent être émises il faut les signaler dans le cadre du PV de réception.

Dans le cadre des contrats de construction de maison individuelle vous avez la possibilité de dénoncer dans un délai de 8 jours les vices et défauts de conformité apparents (qui existaient au moment de la réception et que vous avez omis de mentionner dans le cadre du PV de réception).

Cette réception est très importante, elle marque la fin du contrat, la date à laquelle, (en règle générale car il y a une règle particulière concernant le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan), vous allez devoir payer les entreprises, constructeurs etc. Elle marque le point de départ des différentes garanties et responsabilités spécifiques

Garantie de parfait achèvement, garantie que doit l’entrepreneur et lui seul au maitre d’ouvrage que vous êtes, son champs d’application est celui des réserves émises à la réception et tout ce qui est dénoncé dans le délai d’un an à compter de la réception des travaux. L’entrepreneur ou le constructeur de maison individuelle à l’obligation de lever ses réserves, obligation en nature, il doit faire. Cette garantie dure un an. Attention au délai de ne pas être prescrit.

De bon fonctionnement, garantie de deux ans à compter de la réception des travaux, tous les constructeurs la doivent. Concerne les élément d’équipements dissociables, les fenêtres que l’on peut ouvrir, radiateurs que l’on peut déplacer etc.

Responsabilité décennale, la plus connue. Tous les constructeurs la doivent. Elle s’applique aux dommages cachés lors de la réception (qu’on ne voyait pas). Et qui sont très importants, c’est-à-dire qu’ils s’attaquent à la solidité ou portent atteinte à la destination de l’ouvrage. Elle dure donc 10 ans.

Garantie des dommages intermédiaires, dure 10 ans aussi, s’applique aux dommages de nature esthétiques essentiellement.

Quand et pourquoi aller voir un avocat?

Trop souvent on vient voir son avocat quand on a pas le choix (assignation ou situation où on est au pied du mur, et il est presque trop tard pour une autre solution que le procès). L’avocat intervient dans ce cadre là, il faut évidemment aller le voir dans ce cadre. Mais il faut venir le voir avant, ce qui permet d’éviter certains contentieux, d’engager une stratégie efficace dès le début et de solutionner le problème avant qu’il n’arrive au procès.

Peut on changer d’avis après avoir loué son bien immobilier?

On peut regretter d’avoir loué à un locataire alors que quelques mois après on aurait aimé pourvoir disposer du local pour y loger un membre de sa famille ou des amis.

Ce n’est malheureusement pas possible.

Il faut respecter des délais, et c’est strictement encadré par la loi. Il faut donner un congés, mais qui ne sera possible qu’à l’issue de la période de location prévue dans le bail (3 ans si c’est un bail soumis à la réglementation générale, des durées moindres si c’est un bail meublé par exemple).

Il faudra aussi donner un congés en bonnes et dues formes en visant quel est le motif de ce congés et désigner la personne pour laquelle on veut obtenir la libération du logement. La loi n’autorise ce congés dans ce cas là que pour loger des membres de sa famille, à des degrés de parenté très resserrés.

On ne peut pas donner congés pour loger quelqu’un d’autre qui soit dans un cercle d’amitié ou proche, ça n’est pas possible.

C’est strictement contrôlé par la loi.

Le locataire évincé à tort, qui constate dans les quelques mois que ce n’est pas un membre de la famille qui habite le logement qu’il occupait, pourrait agir en justice, réclamer des dommages-interêts qui peuvent être très importants.

Il pourrait réclamer un préjudice égal aux surcoûts que ça lui a couté de se loger ailleurs, du prix d’un déménagement etc.

Il faut donc prendre conseil avant d’engager un congés si on est pas certain d’être vraiment dans les délais et motifs autorisés par la loi..

L’essentiel de ce qu’il faut savoir sur l’expropriation et la trêve hivernale

On peut s’interroger sur l’opportunité d’engager une procédure pour impayés de loyers par rapport à la fameuse trêve hivernale.

La trêve hivernale est la période pendant laquelle il est totalement impossible d’expulser toute personne de son logement à usage d’habitation.

La trêve étant limitée à une période relativement courte. Les procédures sont relativement longues avec des échéances à respecter. Il ne faut donc pas considérer qu’elle empêche une procédure à l’encontre d’un locataire défaillant.

Le temps qu’on mette en œuvre une procédure et qu’on obtienne une décision, il y a tout intérêt à engager cette procédure, laquelle va être non appliquée pendant la période hivernale du mois d’octobre-novembre jusqu’au retour du printemps. (Date de la trêve hivernale : du 1 novembre – 31 mars)

On peut donc engager une procédure malgré l’existence de la trêve hivernale, simplement celle-ci, à quelque moment qu’elle soit, va être suspendue, surtout au niveau de l’exécution de l’expulsion proprement dite, pendant le délai de la trêve hivernale..

Conflits de de voisinage: – L’ essentiel de ce qu’il faut retenir?

Dans le cadre d’un conflit de voisinage, multiple, troubles du voisinage du quotidien, non respect d’une servitude de passage, création d’une vue sur votre propriété, des difficultés d’entente sur le caractère mitoyen d’un mur ou autre. Contentieux multiples, mais tout ce que ces problèmes ont en commun, c’est qu’ils concernent deux voisins. C’est sensible car vous vivez l’un à côté de l’autre, et il faut marcher sur des oeufs avant de cristalliser un conflit. Dans ce cadre, la consultation d’un avocat et sa première intervention doit être pour essayer de trouver un terrain de conciliation et d’essayer d’éviter que l’engrenage du contentieux ne commence à tourner car une fois démarré, il est difficile à arrêter.

Le saviez-vous ?

Votre protection juridique peut prendre à sa charge une partie du coût de votre action.

Votre contrat d’assurance habitation peut dans certains cas prévoir une clause de protection juridique.

REMARQUE : Nous attirons votre attention sur le fait que les prises en charges prévues dans les contrats des protections juridiques sont encadrées par deux principes fondamentaux :

– le principe d’antériorité de la souscription par rapport au litige.

 

– l’aléa du risque juridique couvert : vous ne devez pas souscrire un contrat de protection juridique pour une action en justice déjà envisagée